不動産購入で起こりやすいトラブルとは？

不動産購入で起こりやすいトラブルの種類と原因

不動産購入時に発生しやすいトラブルは、主に重要事項説明の不備、物件の瑕疵（欠陥）、契約書の不備、境界問題、そして契約解除に関するものの5つに大別されます。

不動産購入は取引金額が大きい傾向にあるため、一度トラブルが発生すると経済的・精神的な負担が深刻化しやすいと言えます。しかし、どのようなトラブルが起こり得るのかを事前に把握し、適切な対策を講じておくことで、その多くは未然に防ぎやすくなります。本記事でトラブルの原因と対処法をしっかりと学び、安心して不動産を購入できるように準備しましょう。

購入前に知っておきたい契約トラブルと対処法

重要事項説明に関するトラブル

重要事項説明とは、宅地建物取引業法第35条に基づき、契約前に宅地建物取引士が買主に対して物件の重要事項を説明する義務のことです。ここで説明が不足したり、事実と異なる虚偽があったりすると大きなトラブルに発展します。

具体的には、「周辺の建築計画の未告知」「水害リスクの説明漏れ」「接道要件を満たしていないことの未説明」などが挙げられます。買主としては、権利関係、法令上の制限、ライフラインの整備状況、災害リスクなどを書面でしっかりと確認し、疑問点があれば納得できるまで質問することが重要です。

契約解除・手付金に関するトラブル

不動産購入における契約解除もトラブルになりやすいポイントです。自己都合による手付解除の場合、原則として買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍返しを行うことで契約を解除できます。

また、住宅ローンを利用する際に重要となるのが「ローン特約」です。これは、ローン審査に通らなかった場合に契約を白紙に戻し、手付金が返還される条項です。ローン特約がないと、融資が下りなくても手付金が戻らないリスクがあるため、契約書にローン特約が含まれているか、またその解除期限や条件がどうなっているかを事前に確認しておくことが大切です。

物件の瑕疵と契約不適合責任

瑕疵の種類（物理的・環境的・心理的）

物件の瑕疵（欠陥）による不動産購入トラブルも多発します。瑕疵は大きく以下の3種類に分けられます。

• 物理的瑕疵：雨漏りやシロアリ被害、建物の傾き、土壌汚染、地中埋設物など。
• 環境的瑕疵：近隣からの騒音や悪臭、日照障害、近くに嫌悪施設があるなど。
• 心理的瑕疵：過去にその物件で事件や事故、自殺などがあり、心理的な抵抗を感じるもの（事故物件）。

契約不適合責任と買主の権利

2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと名称と内容が変わりました。これにより、引き渡された物件が種類・品質・数量に関して契約内容と適合しない場合、買主は以下の4つの権利を行使できるようになりました。

1. 追完請求（修補や代替物の引き渡しなどを求める）
2. 代金減額請求（不適合の程度に応じて代金の減額を求める）
3. 契約解除（契約の目的が達成できない場合に解除する）
4. 損害賠償請求（売主に帰責事由がある場合に損害賠償を求める）

ただし、これらの権利を行使するには、原則として不適合を知ってから1年以内に売主に通知する必要があります。後々のトラブルを防ぐためにも、購入前にインスペクション（建物状況調査）を活用し、物件の状態を専門家にチェックしてもらうことを推奨します。

不動産購入トラブルを未然に防ぐポイント

不動産購入におけるトラブルを未然に防ぐためには、以下の行動指針を実践することが大切です。

• 契約書・重要事項説明書の内容を十分に確認する
  書類の内容を隅々まで読み、不明点は署名捺印する前にその場で質問して解消するようにしましょう。
• 境界や権利関係を事前に確認する
  法務局で登記簿謄本を取得して権利関係を確認し、隣地との境界確認書が存在するかもチェックします。
• 仲介手数料を把握する
  仲介手数料には法定上限があり、物件価格や取引類型によって上限計算が異なるため、個別に確認が必要です
• 専門家へ相談する
  権利関係や契約内容に少しでも不安がある場合は、無理に話を進めず、弁護士や司法書士などの専門家に相談しましょう。
• インスペクションを活用する
  建物の専門家による調査を実施し、物件の状態を客観的に把握することで、購入後の想定外の修繕リスクを減らします。

まとめ

不動産購入では、重要事項説明の不備や物件の瑕疵、契約解除など、多くのトラブルが起こり得るのが実情です。しかし、契約書や重要事項説明書の内容を十分に確認し、必要に応じてインスペクションや専門家を活用することで、リスクを軽減することは可能です。事前の情報収集と慎重な確認を怠らず、安心して理想の不動産購入を実現させましょう。

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